Loi Pinel et Covid-19 : les conséquences juridiques sur la réduction d’impôt

Le retard de livraison et investissement Pinel en période de crise sanitaire 

Après avoir signé un acte de vente ou un contrat de réservation pour un logement en loi Pinel, le promoteur immobilier risque d’annoncer plusieurs mois de retard de livraison du fait de l’arrêt des chantiers. La propagation du coronavirus a en effet entraîné un arrêt des travaux engendrant donc des retards inévitables pour la plupart des chantiers, avant de faire l’objet d’incitations à la reprise. Dans ce sens, certaines précautions doivent être prises en compte afin d’obtenir la réduction d’impôt Pinel, soit un bonus fiscal pouvant aller jusqu’à 63 000 € sur 12 ans.

Par ailleurs, l’achat sur plan en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement d’un logement neuf) offrait traditionnellement de nombreuses garanties. Toutefois, la crise sanitaire actuelle et son impact sur les déplacements et les activités des personnes ont conduit à une adaptation du droit par le législateur, pendant et après la période du confinement. Les nouveaux textes parus modifient ainsi le cadre habituel de la VEFA, notamment dans le cas d’un investissement Pinel. 

Les nouvelles conditions de la réduction d’impôts Pinel  

Selon le code général des impôts, le bénéfice de la réduction d’impôt Pinel est conditionné au respect d’un délai d’achèvement des travaux dans les 30 mois suivant la signature de l’acte de VEFA. Le retard de livraison peut donc avoir une incidence sur l’octroi de cet avantage fiscal. Il est à noter que la loi ne prévoit aucune exception au délai d’achèvement de 30 mois, ce qui fait qu’un retard de livraison peut avoir une incidence sur l’octroi de cet avantage fiscal.

Néanmoins, une prorogation des délais a été récemment admise par l’administration fiscale, tenant compte des effets de la crise sanitaire liée au Covid-19. Le bénéfice de l’octroi d’une réduction d’impôt Pinel est ainsi préservé dans trois cas de figures :  

• Un délai d’achèvement expiré entre le 12 mars et le 23 juin : il a été suspendu à compter du 12 mars et est reparti depuis le 24 juin. Autrement dit, le nombre de jours écoulé entre le 12 mars et la date d’achèvement prévue (le 30 mars par exemple), correspondant à 19 jours, est reporté à compter du 24 juin. Dans cet exemple, le délai d’achèvement n’expirera pas le 30 mars, mais plutôt le 12 juillet ;  
• Un délai d’achèvement qui a commencé à courir entre le 12 mars et le 23 juin. Cela veut dire que l’acte de vente a été signé pendant cette période (le 30 mars par exemple) et que le point de départ de ce délai est suspendu jusqu’au 23 juin. Dans l’exemple, le délai d’achèvement expirera donc le 23 décembre 2022, au lieu du 30 septembre de la même année ;
• Un délai d’achèvement qui va expirer après le 23 juin (le 30 septembre par exemple). Ce délai est prorogé de 104 jours, une période qui correspond au nombre de jours entre le 12 mars et le 23 juin. Dans cet exemple, le délai d’expiration sera donc pour le 12 janvier 2021.   

Une tolérance accordée dans le cadre de la Loi Pinel 

L’administration fiscale peut vous accorder une tolérance dans le cadre de votre demande de rescrit, même si vous ne relevez d’aucun des trois cas précités ci-dessus. Cette démarche n’est pas automatique puisqu’elle sera examinée au cas par cas par l’administration fiscale. Il est à noter que l’administration fiscale avait accepté un report de 30 mois de ce délai, dans un rescrit publié le 13 juin 2018. La raison de ce report est souvent liée à une interruption de chantier pour cause de force majeure, notamment dans le cas d’un affaissement de la voie desservant le chantier. 

Il est à ce titre important de rappeler que l’investisseur en Pinel peut faire, en tant que contribuable, une demande de rescrit auprès des services des impôts pour demander une tolérance. Il a également la possibilité de donner un mandat au promoteur ou au vendeur pour faire cette demande. 

Vous souhaitez vérifier si votre projet immobilier remplit les conditions propres à la loi Pinel ? N’hésitez pas à contacter Acte Patrimoine pour faire le point et bénéficier de conseils avisés !