LMNP et fiscalité 2025 : ce qui change et comment adapter sa stratégie patrimoniale

En cas de revente : les amortissements seront intégrés au calcul de la plus-value – un impact à relativiser

Une des principales nouveautés concerne le calcul de la plus-value en cas de revente d’un bien meublé. Jusqu’à présent, les amortissements déduits pendant la période de location n’étaient pas pris en compte, sauf en cas de travaux lourds (construction, agrandissement, etc.). À partir de 2025, tous les amortissements seront réintégrés dans la base taxable de la plus-value immobilière.

Il s’agit d’un mécanisme de rattrapage fiscal : l’administration entend ainsi réintégrer dans l’assiette imposable les économies d’impôt réalisées pendant la période de détention grâce à l’amortissement, afin de rééquilibrer les recettes fiscales dans un contexte budgétaire tendu.

Concrètement, cela signifie qu’en cas de cession, la plus-value imposable pourra être plus élevée qu’avant. Toutefois, ce surcoût fiscal peut être largement atténué dans plusieurs cas :
– Si le bien est transmis par donation ou succession, aucune imposition ne s’applique ;
– Si le logement devient la résidence principale du propriétaire avant la vente, il peut bénéficier d’une exonération totale ;
– Et dans de nombreux cas, le bien est conservé sur le long terme, justement pour constituer un patrimoine transmissible.

Les résidences gérées (étudiantes, seniors, EHPAD) sont exclues de cette réforme : les amortissements ne seront pas réintégrés au calcul de la plus-value. Il en va autrement des résidences de tourisme, qui sont concernées.

Enfin, dans le régime micro-BIC, bien que les amortissements ne soient pas déduits ligne par ligne, une partie de l’abattement forfaitaire est réputée en tenir compte. Cela signifie que cette part sera également réintégrée à la revente.

Dans une stratégie patrimoniale à moyen ou long terme, cet ajustement ne remet donc pas en cause la pertinence du statut LMNP. Il convient simplement de noter que le régime offrait jusqu’ici un double avantage fiscal – des revenus peu ou pas imposés pendant l’activité, et une plus-value réduite à la revente. Mais même ainsi, le LMNP conserve de nombreux atouts, à condition d’être bien utilisé et intégré dans une stratégie patrimoniale cohérente.

Fin de la réduction d’impôt pour les adhérents à un OGA

Jusqu’en 2024, les loueurs en meublé relevant du régime réel pouvaient bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente aux deux tiers des frais de comptabilité, à condition d’adhérer à un organisme de gestion agréé (OGA). Cette réduction disparaît en 2025. Les frais de comptabilité restent néanmoins intégralement déductibles du résultat fiscal.

Cette évolution souligne la nécessité d’être bien accompagné : un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert-comptable spécialisé en location meublée restent des alliés précieux pour sécuriser sa déclaration fiscale et optimiser ses amortissements dans les règles.

TVA : un nouveau seuil à anticiper et des critères renforcés pour les locations de courte durée

La location meublée n’est en principe pas soumise à la TVA, sauf pour certains séjours de courte durée pouvant s’apparenter à des prestations hôtelières ou para-hôtelières. Il suffit que trois des quatre prestations para-hôtelières suivantes soient proposées : petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge, accueil de la clientèle.

Depuis mars 2025, une nouvelle doctrine fiscale étend l’interprétation de ces critères. Tout d’abord, elle fixe la durée des séjours à 5 nuits (ou moins). Ensuite, dès lors que le logement est nettoyé avant l’arrivée des locataires et que du linge est fourni, ces prestations sont réputées accomplies. De plus, laisser le choix du mode de remise des clefs au locataire est désormais considéré comme équivalent à un accueil.

Autrement dit, il devient plus facile d’atteindre le seuil de trois prestations, et donc de rendre son activité taxable à la TVA.

Ainsi les locations meublées seront assujetties à la TVA pour les séjours de 1 à 5 nuits si trois des quatre prestations para-hôtelières sont proposées.

Le seul moyen d’y échapper est donc de ne pas proposer de petit-déjeuner et limiter l’accueil à une boîte à clefs.

Par ailleurs, le seuil de franchise de TVA a été abaissé à 25 000 €. Cette mesure a toutefois été suspendue temporairement, et pourrait être révisée dans le courant de l’année 2025.

Pour le loueur, cela implique non seulement une facturation avec TVA, mais aussi des obligations déclaratives supplémentaires, une gestion comptable plus complexe, et un impact sur le prix final pour le locataire, ce qui peut affecter la compétitivité de l’offre.

Baisse des abattements micro-BIC pour les meublés de tourisme

Les loueurs en meublé de tourisme relevant du régime micro-BIC verront leurs abattements forfaitaires diminuer. Pour les revenus perçus en 2025 (déclarés en 2026), les meublés non classés bénéficieront d’un abattement de seulement 30 % (contre 50 % auparavant), et les classés de 50 % (au lieu de 71 %). Les plafonds de revenus sont également revus à la baisse : 15 000 € pour les non classés, 77 700 € pour les classés.

Face à cette situation, il sera souvent plus pertinent d’opter pour le régime réel, qui permet de déduire les charges réelles et d’amortir le bien. Cette option, plus technique, nécessite un accompagnement rigoureux mais peut offrir une meilleure optimisation fiscale dans de nombreux cas.

En contrepartie, le passage au réel implique une tenue comptable obligatoire, des déclarations spécifiques et une plus grande rigueur dans la gestion administrative, mais il permet souvent d’effacer totalement l’imposition sur les loyers pendant plusieurs années.

Et pour les locations de longue durée ?

Si les nouvelles règles du micro-BIC visent en priorité les meublés de tourisme, les loueurs en meublé longue durée (hors location saisonnière) conservent un abattement forfaitaire stable de 50 % et un plafond inchangé de 77 700 €. Cela peut encore convenir à certains profils, mais là encore, le régime réel reste souvent plus avantageux dès lors que le bien génère des charges importantes ou est amortissable.

Une comparaison s’impose
Dans un contexte de durcissement des règles applicables à la courte durée (TVA, fiscalité, contraintes énergétiques…), il est pertinent pour chaque loueur d’étudier sereinement l’intérêt de basculer vers la location meublée longue durée. Moins exposée aux contraintes réglementaires, plus simple à gérer sur le plan administratif, et toujours éligible à des montages fiscaux optimisés via le régime réel, elle mérite d’être envisagée dans une stratégie patrimoniale durable.

Performance énergétique : une exigence croissante

La loi Climat et Résilience, ainsi que les derniers décrets d’application, imposent de nouvelles obligations liées à la performance énergétique des logements. Dès 2025, les biens classés G ne pourront plus être mis en location. À l’horizon 2028, ce sera au tour des logements classés F, puis des E en 2034.

Ces évolutions concernent aussi les locations de courte durée, y compris les meublés touristiques. À partir de 2034, tous devront afficher une note D ou supérieure pour rester sur le marché. D’ici là, dans les communes où un changement d’usage est requis, celui-ci ne sera accordé que si le logement atteint au moins la classe énergétique E.

Ces contraintes incitent à anticiper des travaux d’amélioration énergétique. Sous le régime réel, ces investissements sont amortissables et peuvent donc être intégrés dans la stratégie fiscale du propriétaire.

Des dispositifs d’aide comme MaPrimeRénov’ sont disponibles pour financer les travaux nécessaires.

Au-delà du respect des obligations légales, ces travaux peuvent aussi améliorer significativement la valeur du bien, sa rentabilité locative et sa capacité à rester attractif sur un marché de plus en plus exigeant.

Le LMNP reste une solution intéressante, si bien utilisée

Pour optimiser la rentabilité et rester conforme, il est recommandé :

• D’anticiper les conséquences de la réintégration des amortissements sur la plus-value.
• D’envisager le passage au régime réel pour les locations touristiques.
• D’engager rapidement les travaux de rénovation énergétique nécessaires.
• D’optimiser la gestion comptable et de surveiller le seuil de TVA.

Malgré ces changements, les fondements du statut LMNP demeurent solides :
– Amortissement des biens immobiliers et du mobilier ;
– Loyers plus élevés que la location nue ;
– Souplesse juridique avec plusieurs types de baux possibles ;
– Possibilité de moduler sa fiscalité grâce au choix entre micro-BIC et régime réel.

Ce statut continue de répondre aux besoins de nombreux investisseurs, à condition de choisir les bons paramètres fiscaux et de garder une vision d’ensemble.

Privilégier la stratégie à l’attrait fiscal immédiat

Chez Acte Patrimoine, nous défendons une approche équilibrée : il ne s’agit pas de « jouer » avec la fiscalité pour payer le moins d’impôts possible à court terme, mais de construire une stratégie patrimoniale cohérente et résiliente. Cela implique de réfléchir à :

• La durée de détention du bien ;
• La possible transmission du patrimoine ;
• Les travaux à réaliser et leur impact sur la valorisation du bien ;
• La complémentarité avec d’autres dispositifs ou actifs.

Le statut LMNP n’est ni une niche à exploiter à tout prix, ni une formule figée. Il peut être un outil performant à condition d’être bien maîtrisé et adapté à votre situation personnelle.

Notre accompagnement

Nous accompagnons nos clients, particuliers comme chefs d’entreprise, dans la définition d’une stratégie patrimoniale qui prend en compte les aspects juridiques, fiscaux et financiers. Grâce à une expertise de terrain et une connaissance fine de l’évolution réglementaire, nous vous aidons à prendre les bonnes décisions au bon moment.

En 2025, le statut LMNP continue d’offrir des opportunités. Encore faut-il savoir les saisir avec méthode et lucidité.

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Tableau récapitulatif : LMNP ce qui change en 2025

Face à un contexte budgétaire tendu et à la volonté de l’État de mieux encadrer certaines pratiques fiscales jugées trop avantageuses, plusieurs ajustements ont été apportés au statut LMNP à partir de 2025. Si le dispositif reste globalement attractif, notamment pour les investisseurs de long terme, il nécessite désormais une vigilance accrue, tant sur le plan fiscal que réglementaire. Le tableau ci-dessous vous aide à faire le point.