Donation temporaire d’usufruit : une solution astucieuse pour financer les études des enfants tout en réduisant son IFI et son impôt sur le revenu

1. Qu’est-ce que la donation d’usufruit temporaire ?

La donation d’usufruit temporaire permet de transférer sur une durée déterminée à l’avance les droits d’usufruit d’un bien à un bénéficiaire (souvent un enfant), tout en conservant la nue-propriété.

Cette opération nécessite un acte notarié et confère à l’enfant bénéficiaire (usufruitier) le droit de d’habiter ou de louer le bien pendant une période prédéfinie, généralement pendant la période de ses études supérieures. Pendant ce temps, le parent (nu-propriétaire) conserve la propriété effective du bien. À l’expiration de cette période, le parent retrouve automatiquement la pleine propriété du bien, sans complications administratives.

Quel est le coût de la donation temporaire d’usufruit ?

La valeur fiscale de l’usufruit temporaire est calculée en fonction de la durée prévue pour la division de la propriété comme suit :

• 23 % de la valeur totale de la pleine propriété pour une période de 0 à 10 ans.
• 46 % de la valeur totale de la pleine propriété pour une période de 11 à 20 ans.
• 69 % de la valeur totale de la pleine propriété pour une période de 21 à 30 ans.

Cela signifie que pour une propriété évaluée à 100 000 € dont vous donnez l’usufruit pour une durée de 10 ans, alors la valeur de l’usufruit temporaire s’élève à 23 000 €.

Cette donation est assujettie à la fiscalité des droits de mutation à titre gratuit sur la base de la valeur de l’usufruit. Si la valeur de l’usufruit temporaire n’excède pas les 100 000 euros alors vous bénéficiez de l’abattement sur les dons familiaux. Si vous donnez cet usufruit à votre enfant en ce cas vous n’aurez pas à payer de droits de donation du tout. L’abattement peut s’appliquer tous les 15 ans.

Au-delà de 100 000 Euros, des droits s’appliqueront. Il conviendra alors de bien calculer le rapport entre les avantages générés et les coûts de l’opération.

Afin d’éviter tout paiement de droits de donation et de respecter l’abattement de 100 000 € par enfant en ligne directe, il est astucieux de transmettre l’usufruit temporaire d’une propriété dont la valeur maximale serait de 434 500 € (434 500 € x 23 % = 99 935 €, ce qui est exonéré de droits de donation).

2. Financer les études des enfants tout en réduisant ses impôts

La donation d’usufruit temporaire permet de financer les études des enfants tout en bénéficiant d’avantages fiscaux considérables. En cédant temporairement les revenus d’un bien, les parents peuvent soutenir financièrement leurs enfants pendant leurs années d’études sans sacrifier la propriété du bien en question. Cela offre une solution élégante pour alléger le fardeau financier des frais de scolarité, de logement et autres dépenses liées à l’éducation supérieure. Cela peut ainsi remplacer une pension versée à fonds perdus sans avantages fiscaux.

Cette stratégie peut également s’avérer judicieuse pour donner un coup de pouce financier à ses enfants pour débuter leur vie active : en cas de période de chômage ou pour financer leur première acquisition immobilière par exemple.

Attention : la donation temporaire d’usufruit doit être justifiée par un besoin réel de votre enfant de jouir de cet usufruit sous peine de risque de redressement judiciaire.

Optimisation de la fiscalité

Si vous êtes assujetti à l’IFI, les biens faisant l’objet de la donation temporaire d’usufruit ne seront plus inclus dans votre patrimoine. Cette mesure aura pour effet de réduire considérablement votre imposition, voire de vous exempter de l’IFI pendant la durée de l’opération.

Néanmoins, il est important de noter que la propriété ainsi donnée fera partie intégrante du patrimoine de votre enfant le temps de la durée de la donation temporaire. Cependant, il est probable que votre enfant échappe à l’IFI, étant donné que le seuil de déclenchement de cet impôt est établi à 1 300 000 euros.

En ce qui concerne votre impôt sur le revenu, il connaîtra automatiquement une réduction. Cela s’explique par le fait que les revenus générés par les biens cédés cesseront de s’ajouter à vos ressources, mais seront attribués à votre enfant, qui généralement n’est pas soumis à l’impôt sur le revenu (en dessous de 10 000 euros de revenus déclarés).

Prenons l’exemple d’un bien immobilier d’une valeur de 400 000 Euros :

Vous possédez un appartement évalué à 400 000 €, pour lequel vous percevez un loyer de 800 € par mois. Votre enfant, qui est étudiant, n’est plus considéré comme étant à votre charge sur le plan fiscal. Cependant, vous désirez apporter un soutien financier pour ses études.

Dans ce contexte, la donation temporaire d’usufruit se présente comme une solution remarquable. Elle permet non seulement d’assister votre enfant dans ses besoins liés à ses études, mais également de réduire la base imposable de vos revenus, entraînant ainsi une diminution de votre impôt sur le revenu et de votre IFI.

• Durant la période d’usufruit temporaire, l’enfant bénéficie d’un revenu complémentaire de 800 € par mois.
• Vous diminuez votre revenu imposable de 9 600 € et n’êtes plus soumis aux cotisations sociales redevables sur vos revenus fonciers.
• Les loyers générés par la propriété s’élèvent à 9600 €, et par conséquent, ils ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu pour votre enfant (étant donné que le seuil d’imposition initial est de 10 000 € de revenus déclarés).
• Si vous êtes redevable de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), la valeur totale de la propriété transmise, soit 400 000 €, est déduite de la base imposable. Dans le cas où votre enfant ne serait pas assujetti à cet impôt, la propriété échappe entièrement à toute imposition fiscale liée à cet aspect.

En contrepartie, certains inconvénients sont à considérer avec attention :

• Les charges du bien immobilier incomberont à votre enfant : la taxe foncière et le paiement des cotisations sociales (CSG et CRDS) par exemple. Elles doivent être prises en compte dans l’évaluation de son besoin financier.
• le bien faisant l’objet du démembrement de propriété ne pourra être vendu pendant la période de donation temporaire.
• Votre enfant devra faire sa propre déclaration de revenus et vous ne bénéficierez donc plus de sa demi-part sur votre propre imposition. Cela peut être compensé par l’accès étendu à l’allocation logement.

Transmettre des valeurs et préparer l’avenir

Au-delà des avantages financiers et fiscaux, la donation d’usufruit temporaire offre une occasion unique de transmettre des valeurs familiales et de préparer l’avenir de vos enfants de manière sereine. En leur offrant un soutien financier pour leurs études ou leurs projets, vous investissez dans leur avenir et leur permettez de se concentrer pleinement sur leur éducation. De plus, cette stratégie peut faciliter la transition patrimoniale en douceur, en préparant la transmission du bien de manière progressive et en familiarisant vos enfants avec la gestion financière.

Conclusion

La donation d’usufruit temporaire se révèle être une stratégie de gestion de patrimoine judicieuse, offrant une opportunité précieuse de financer les études de vos enfants tout en optimisant votre situation fiscale. En équilibrant intelligemment les besoins financiers de votre famille avec une gestion patrimoniale réfléchie, vous créez un héritage durable et vous assurez que les générations futures bénéficieront d’un avenir prometteur. Pour mettre en place cette stratégie sur mesure en fonction de vos objectifs, il est vivement recommandé de faire une simulation la plus précise possible et bien intégrer tous les paramètres de votre situation fiscale, familiale et financière.

En tant que Conseiller en gestion de patrimoine expérimenté, je saurais vérifier que cette solution est adaptée à votre situation et vous guider à travers les aspects juridiques et fiscaux pour réaliser vos aspirations familiales et financières.

Vous souhaitez en savoir plus ? Je suis à votre disposition pour répondre à vos questions !

Stéphane GAY, gérant de ACTE PATRIMOINE