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Investir dans les terres agricoles : ce qu’il faut savoir

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Les terres agricoles en France intéressent de plus en plus les fonds d’investissement, ainsi que les investisseurs particuliers en quête de diversification de leur portefeuille d’investissement. Cet engouement ne s’explique pas par les taux de rendement de ces investissements ne dépassant généralement pas les 3 % par an, mais par plusieurs autres facteurs, à commencer par les prix des terres cultivables et autres prés libres qui ne cessent d’augmenter depuis 2010.

La localisation des terres, un facteur déterminant

À 6 000 €/ha en moyenne en 2019, le prix des terres et prés libres est resté stable. Néanmoins, le marché demeure particulièrement dynamique avec 94 450 transactions (+ 4 %), 424 100 ha échangés (+ 4,9 %) et 5,4 milliards d’euros en valeur (+ 10,0 %). Un record ! 

Les prix diffèrent cependant d’une zone à l’autre. Dans les zones de grandes cultures, les prix en 2019 s’établissaient en moyenne à 7 290 €/ha, contre 4 670 €/ha dans les zones d’élevage bovin. Les régions des Hauts de France ou de l’Île-de-France figurent parmi les plus chères. Pour y investir, comptez entre 6 500 et 9 500 €/ha.

Vous souhaitez investir dans les terres agricoles en tant que particulier et sur le long terme ? Le plus simple pour vous est de rejoindre un groupement foncier agricole (GFA). Il s’agit d’une société civile particulière au secteur agricole et exploitant des terres, qui a pour objet la création ou la conservation d’une ou plusieurs exploitations agricoles. Sa vocation est de détenir des terres agricoles cultivables pour les louer à un exploitant en contrepartie d’une rémunération. Les montants des loyers versés aux investisseurs peuvent varier annuellement. S’ils sont encadrés pour les baux ruraux, pour les terres nues et les bâtiments d’exploitation, ils sont fixés par arrêté préfectoral chaque année. Les GFA permettent aux investisseurs de bénéficier d’un traitement fiscal et successoral favorable. 

Un placement avec des spécificités fiscales intéressantes

Les personnes physiques résidant ou non en France et qui, au 1er janvier de l’année en cours, possèdent un patrimoine immobilier d’une valeur nette taxable supérieure à 1,3 million d’euros bénéficient d’un abattement de 75 % de la valeur de l’investissement jusqu’à 101 897 euros d’investissement et de 50 % au-delà de ce montant. Pour bénéficier de ces abattements, l’investisseur est tenu de conserver le bail au moins 18 ans. 

Enfin, ce placement permet un allègement des droits de donation. Si le propriétaire s’engage à détenir ses parts au moins cinq ans, il peut bénéficier d’un abattement de 75 % de la valeur des terres dans la limite de 300 000 euros d’investissement et de 50 % au-delà de cette somme.

Au final, tous les placements, plutôt atypiques, ne se valent pas. Des placements comme les terres agricoles ou les forêts s’avèrent extrêmement intéressants lorsque l’on prend le temps d’étudier le marché et de s’orienter vers les zones qui offrent les meilleures opportunités. En effet, en matière de placements tangibles, l’emplacement constitue souvent l’élément clé d’un investissement réussi.

Pour éviter les mauvaises surprises en optant pour investissement sûr, stable et qui offre un bon rendement, n’hésitez pas à faire appel à Acte Patrimoine. Nous sommes en mesure de vous accompagner et vous orienter vers les meilleures solutions d’investissement.