Principes et avantages du démembrement de propriété

Quand parle-t-on de démembrement ?

Le démembrement s’applique lorsque les trois attributs de la propriété, à savoir le droit d’utiliser le bien, le droit d’en disposer et le droit d’en percevoir les fruits, n’appartiennent pas à une seule et même personne. Les droits d’usufruit et de nue-propriété peuvent faire l’objet d’une donation ou d’une cession. Ils peuvent donc être achetés ou vendus

La répartition des charges se présente de la manière suivante : l’usufruitier prend en charge l’entretien du bien, tandis que le nu-propriétaire réalise les grosses réparations. Le démembrement de propriété se présente ainsi comme une solution pratique qui permet de bien entretenir le patrimoine, dont la pleine propriété reviendra, à terme, aux futurs propriétaires.

Le démembrement pour préparer sa succession

Le décès de l’usufruitier marque la fin du démembrement, faisant du nu-propriétaire l’unique propriétaire du bien, et ce sans qu’il ait à s’acquitter de droits de succession. On parle de remembrement de la propriété qui peut, dès lors, être occupée, louée ou vendue par l’abusus.

Cette formule est notamment plébiscitée par les personnes qui souhaitent préparer leur succession de leur vivant, tout en conservant la jouissance du patrimoine (immobilier, compte titres, contrat d’assurance vie…). En revanche, ne peuvent être démembrés, les placements tels que les plans épargne action (PEA), les livrets d’épargne ou encore les plans d’épargne logement.

Un avantage fiscal intéressant

Le démembrement de propriété est sollicité généralement par les familles. Et pour cause, cette solution permet au chef de famille de transmettre de son vivant la nue-propriété d’un bien à ses enfants, tout en en conservant l’usufruit. Il peut ainsi continuer à jouir pleinement du bien immobilier, soit en y habitant, soit en le louant pour en tirer un revenu.

La donation de la nue-propriété permet également de préparer la transmission de son patrimoine à tête reposée, en profitant des abattements fiscaux en vigueur. Au moment de la donation de la nue-propriété, le donateur est appelé à s’acquitter de droits de mutation à titre gratuit, qui ne porteront, toutefois, pas sur la totalité de la valeur du bien, mais sur la valeur de la nue-propriété uniquement. Cette dernière est calculée en fonction de l’âge de l’usufruitier, selon un barème allant de 10 à 95 % de la valeur du bien.

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