Donation en démembrement : transmettre sans se démunir, à tout âge

Comprendre le démembrement de propriété

En règle générale, lorsqu’on possède un bien, on en détient la pleine propriété, c’est-à-dire à la fois l’usufruit et la nue-propriété.

La propriété d’un bien se compose en effet de deux éléments juridiques distincts :
• L’usufruit : le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (par exemple, habiter un logement ou percevoir des loyers).
• La nue-propriété : le droit de disposer du bien (le vendre, le donner, etc.), sans en avoir l’usage immédiat.

Le démembrement de propriété consiste à séparer ces deux composantes pour les attribuer à des personnes différentes — une stratégie qui ouvre la voie à de nombreuses possibilités de transmission ou d’optimisation fiscale.

Donner la nue-propriété tout en conservant l’usage

Le principe de la donation avec réserve d’usufruit

Dans une donation avec réserve d’usufruit, le donateur transmet la nue-propriété du bien à ses héritiers tout en conservant l’usufruit. Au décès du donateur, l’usufruit s’éteint automatiquement, et le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans droits de succession supplémentaires.

Les avantages fiscaux de la donation avec réserve d’usufruit d’un bien immobilier

Le véritable atout de ce mécanisme, c’est qu’il devient d’autant plus avantageux si l’on s’y prend tôt. Voici pourquoi.

1. Réduction des droits de donation

Les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, déterminée selon l’âge de l’usufruitier au moment de la donation. Plus le donateur est jeune, plus la valeur de l’usufruit est élevée, et donc celle de la nue-propriété est faible, réduisant ainsi l’assiette taxable.

Par exemple, selon le barème fiscal en vigueur :

• À 50 ans, la nue-propriété est évaluée à 40 % de la valeur du bien.
• À 70 ans, elle est évaluée à 60 %.

Ainsi, transmettre un bien de 500 000 € à 50 ans revient à ne payer des droits que sur 240 000 €.

2. Abattements fiscaux avantageux

Chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € à chaque enfant tous les 15 ans sans droits de donation. Ces abattements s’appliquent également aux donations en nue-propriété, permettant de transmettre des biens significatifs en franchise d’impôt.

3. Absence de droits de succession supplémentaires

Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien sans avoir à payer de droits de succession supplémentaires, la transmission ayant déjà été effectuée lors de la donation.

Cas pratiques

Commencer tôt pour transmettre plus efficacement

Prenons l’exemple d’un couple de 40 ans qui détient un bien immobilier locatif d’une valeur de 400 000 €. Ils souhaitent commencer à transmettre à leurs deux enfants, aujourd’hui âgés de 14 et 16 ans, tout en continuant à percevoir les revenus du bien pendant encore plusieurs années.

• En optant pour une donation en démembrement, le couple transmet la nue-propriété à leurs enfants, tout en conservant l’usufruit (c’est-à-dire le droit de percevoir les loyers).

À 40 ans, la nue-propriété est évaluée à 30 % de la valeur du bien selon le barème fiscal en vigueur. La base imposable est donc de 120 000 € (30 % de 400 000 €). Grâce aux abattements en ligne directe de 100 000 € par parent et par enfant, la donation peut être réalisée sans droits à payer, en bénéficiant pleinement du cadre fiscal actuel.

•  Attention cependant : les enfants étant mineurs, certaines décisions concernant le bien devront être validées par le juge des tutelles, notamment en cas de vente ou de travaux importants. Il est donc essentiel d’anticiper ces contraintes juridiques et de bien structurer la donation avec l’accompagnement d’un notaire et d’un conseiller en gestion de patrimoine.

• Résultat : le couple conserve les loyers du bien tout en commençant à transmettre dans un cadre fiscal optimisé, en gelant la valeur du bien dans la succession future — une démarche particulièrement pertinente lorsqu’on agit tôt.

Mais il n’est jamais trop tard pour bien transmettre

Prenons l’exemple d’un couple de 70 ans souhaitant transmettre une résidence secondaire d’une valeur de 600 000 € à leurs deux enfants :

• À 70 ans, la nue-propriété est évaluée à 60 % de la valeur du bien, soit 360 000 €.
• Chaque parent peut donner 100 000 € à chaque enfant en franchise d’impôt, soit un total de 400 000 € pour deux enfants.

Dans ce cas, la donation de la nue-propriété peut s’effectuer sans droits de donation, tout en permettant aux parents de conserver l’usage du bien.

Sans donation anticipée, la transmission de la résidence secondaire au décès aurait pu entraîner environ 56 000 € de droits de succession.

Points de vigilance à connaître

• Indivision : Le nu-propriétaire et l’usufruitier doivent s’entendre pour certaines décisions, comme la vente du bien.
• IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : L’usufruitier est généralement redevable de l’IFI sur la valeur en pleine propriété du bien, sauf exceptions (par exemple, usufruit légal du conjoint survivant).
• Stratégie patrimoniale globale : Le démembrement peut être combiné avec d’autres outils, comme l’assurance-vie ou le pacte Dutreil, pour optimiser la transmission du patrimoine.

• Démembrement de sommes d’argent : Depuis la loi de finances pour 2024, les dettes de restitution liées à des donations de sommes d’argent avec réserve d’usufruit ne sont plus déductibles de l’actif successoral. Cela signifie que les héritiers devront s’acquitter de droits de succession sur la valeur de l’usufruit au moment du décès du donateur.
• Contrôle accru des montages fiscaux : L’administration fiscale surveille de près les donations en nue-propriété dont le seul objectif est d’éviter l’impôt. Il est donc essentiel que ces opérations aient une véritable substance économique et ne soient pas uniquement motivées par des considérations fiscales.

D’autres usages du démembrement

La donation d’usufruit temporaire

Dans certains cas, il est également possible d’opter pour un démembrement temporaire : au lieu de transmettre la nue-propriété, le donateur cède l’usufruit pour une durée déterminée, par exemple 5 ou 10 ans. Cette formule permet, par exemple, d’aider un enfant à se loger ou à percevoir des revenus pendant ses études, tout en réduisant son propre impôt sur le revenu ou son IFI.

À l’issue de la période définie, l’usufruit s’éteint automatiquement, et le donateur retrouve la pleine propriété du bien. Une solution souple, mais encadrée, qui doit toujours correspondre à un véritable intérêt pour le bénéficiaire.

• Pour découvrir comment utiliser ce mécanisme de façon pertinente, notamment dans le cadre du financement des études des enfants :
  lire notre article complet sur la donation temporaire d’usufruit

L’acquisition en nue-propriété

Le démembrement n’est pas réservé aux donations. Il peut aussi être utilisé pour acquérir un bien en nue-propriété, dans le cadre d’un démembrement temporaire. Le principe : vous achetez uniquement la nue-propriété, tandis qu’un tiers (souvent un bailleur ou une société) conserve l’usufruit pour une durée déterminée, généralement de 5 à 15 ans.

Pendant cette période, vous ne percevez pas de revenus, mais en contrepartie, vous achetez le bien à prix décoté, vous évitez l’IFI, et vous préparez l’avenir en devenant automatiquement plein propriétaire à l’issue du démembrement — sans frais supplémentaires.

Ce mécanisme s’applique aussi bien à l’immobilier résidentiel qu’à l’investissement dans des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). Ces dernières sont particulièrement adaptées aux dirigeants qui souhaitent anticiper leur retraite tout en structurant leur patrimoine.

👉 Pour en savoir plus, lire aussi :
Se constituer des revenus pour le futur avec l’acquisition de SCPI en démembrement temporaire

Ce qu’il faut retenir

La donation en démembrement reste en 2025 l’un des dispositifs les plus efficaces pour transmettre un bien immobilier à moindres frais, tout en gardant la main sur son patrimoine. Mais pour en tirer tous les bénéfices, il est essentiel de structurer l’opération avec soin, en tenant compte des évolutions fiscales récentes et des spécificités familiales.

Que l’on souhaite transmettre un bien à ses enfants, optimiser son IFI ou préparer sa retraite, le démembrement constitue un levier patrimonial puissant — et ses effets sont d’autant plus intéressants lorsqu’on agit tôt.

Chez Acte Patrimoine, nous accompagnons nos clients à chaque étape : de la réflexion à la mise en œuvre, avec un seul objectif – faire de votre transmission une réussite sereine et maîtrisée.

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