Se constituer des revenus pour le futur avec l’acquisition de SCPI en démembrement temporaire

Qu’est-ce que l’acquisition de SCPI en démembrement temporaire ?

Avant d’approfondir les avantages de cette stratégie, il convient de comprendre ce qu’est une SCPI en démembrement temporaire.

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une structure d’investissement collectif permettant à des particuliers d’acquérir des parts d’un parc immobilier géré par une société de gestion professionnelle. Plusieurs modes d’acquisition sont possibles en pleine propriété, à travers une assurance-vie, en démembrement…

L’acquisition en démembrement consiste à séparer la propriété d’un bien en deux composantes distinctes : la nue-propriété et l’usufruit. L’usufruitier perçoit les revenus potentiels du bien, alors que le nu-propriétaire détient les parts mais ne touche pas de revenus.

Dans la perspective de se constituer des revenus futurs, le démembrement temporaire est une solution présentant de nombreux avantages. L’investisseur acquiert la nue-propriété des parts de la SCPI, tandis que l’usufruit est cédé à un tiers (en général une société de gestion) pour une durée déterminée. Pendant cette période, le nu-propriétaire ne perçoit pas les loyers générés par les biens immobiliers détenus par la SCPI, mais il bénéficie en revanche d’une décote sur le prix d’acquisition des parts.

Le nue-propriétaire récupérera l’usufruit, donc la pleine propriété des parts, au terme du démembrement dont la durée est fixée lors de l’acquisition des parts. 

Cette solution est adaptée aux investisseurs n’ayant pas besoin de revenus complémentaires immédiats et désirant se constituer un capital à terme. C’est votre cas, par exemple, si vous avez une somme d’argent disponible que vous souhaitez faire fructifier pour financer les études de vos enfants ou bien encore si vous êtes actif et souhaitez préparer votre retraite.

Les avantages de l’acquisition de SCPI en démembrement temporaire

• Réduction du prix d’acquisition : En optant pour l’investissement en nue-propriété, vous pouvez bénéficier d’une décote immédiate allant de 10% à 60% sur le prix de souscription selon la durée de démembrement choisie (en général de 3 à 20 ans). Cela vous permet d’acquérir des parts à un coût avantageux.
• Exonération de la fiscalité pendant la période de démembrement : En tant que nu-propriétaire, vous ne percevez pas de revenus pendant la durée du démembrement, ce qui vous exonère de l’impôt sur le revenu. De plus, la valeur de la nue-propriété est exclue de l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), ce qui représente un avantage fiscal supplémentaire.

Si vous décidez en plus de financer votre investissement à crédit et que vous percevez des revenus fonciers issus d’un autre bien immobilier, alors vous pourrez déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus imposables. L’obtention d’un crédit immobilier n’est pas aisée et demande une certaine capacité d’endettement mais elle offre un effet levier sécurisé par l’assurance emprunteur.

• Perspectives de plus-value : À l’issue du démembrement, le nu-propriétaire récupère l’usufruit des parts de SCPI et commence à percevoir les loyers. De plus, il peut bénéficier de la valorisation du parc immobilier détenu par la SCPI, ce qui lui offre des perspectives de plus-value à long terme.
• Augmentation et sécurisation des revenus à long terme : En investissant dans une SCPI en démembrement temporaire, l’investisseur se constitue progressivement un patrimoine immobilier générateur de revenus réguliers, ce qui lui assure une certaine sécurité financière pour l’avenir.
• Diversification du patrimoine : Les SCPI permettent d’accéder à un parc immobilier diversifié, composé de différents types de biens (bureaux, commerces, logements, etc.), répartis sur l’ensemble du territoire national mais aussi en Europe. Cette diversification réduit les risques liés à l’investissement immobilier.
• Accessibilité : Contrairement à l’acquisition d’un bien immobilier en direct, l’investissement en SCPI nécessite un apport financier moins important, ce qui le rend accessible à un plus grand nombre d’investisseurs sans sacrifier sur la qualité. Si vous avez par exemple 50 000 euros à investir, il sera compliqué de trouver un bien immobilier de qualité alors que vous pouvez commencer à acheter des parts de SCPI à partir de 3000 euros (le nombre minimal de parts à acquérir dépend de chaque SCPI).
• Profitez des avantages de l’investissement en SCPI : En investissant dans des parts de SCPI, vous bénéficiez de la mutualisation des risques, d’une gestion professionnelle assurée par des experts du secteur immobilier, ainsi que d’une diversification des investissements. Cette approche vous permet de bénéficier des opportunités offertes par le marché immobilier tout en limitant les risques et en optimisant votre rendement financier.

Les points de vigilance et les inconvénients de l’acquisition de SCPI en démembrement temporaire

• Il convient de prendre en compte dans votre stratégie patrimoniale que la liquidité des parts de SCPI n’est pas garantie par la société de gestion.
• L’investisseur s’engage pour toute la période de démembrement. Ainsi, il est crucial d’évaluer avec soin le moment où vous prévoyez avoir besoin de bénéficier des revenus de votre investissement afin de sélectionner la durée de démembrement appropriée.
• Il est également nécessaire d’être attentif au choix de la SCPI et à la qualité son gestionnaire. Par exemple, certaines SCPI se spécialisent dans des biens immobiliers du secteur de la santé, tels que les EHPAD, offrant des perspectives intéressantes en termes de pérennité et de rendement. La diversité de secteur géographique est aussi un point important à prendre en compte.

En conclusion, l’acquisition de parts de SCPI en démembrement temporaire constitue une stratégie efficace pour se constituer des revenus pour le futur. En combinant optimisation fiscale, perspectives de plus-value et sécurité financière, cette approche offre aux investisseurs une solution attractive pour préparer sereinement leur avenir financier. Toutefois, il est recommandé de bien se renseigner avant de se lancer dans ce type d’investissement et de bien évaluer sa situation, ses objectifs et ses besoins.

C’est pour cela que nous privilégions une stratégie personnalisée afin de vous permettre d’atteindre vos objectifs. Nous vous accompagnons au plus proche de vos intérêts. Selon votre situation, d’autres solutions seront plus adaptées. Par exemple si vous n’avez pas anticipé le financement des études de vos enfants vous pouvez opter pour la donation temporaire de l’usufruit de vos parts de SCPI (ou tout autre bien financier ou immobilier). Vous bénéficierez ainsi d’avantages fiscaux pour les aider financièrement. Pour en savoir plus, vous pouvez lire notre article : Donation temporaire d’usufruit : une solution astucieuse pour financer les études des enfants tout en réduisant son IFI et son impôt sur le revenu

Je suis Stéphane GAY, gérant de ACTE PATRIMOINE, indépendant de tout réseau, je vous accompagne pour déterminer votre stratégie patrimoniale et sélectionner les solutions adaptées auprès de partenaires de confiance : n’hésitez pas à me poser vos questions !